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使房产市场回归本位避免地方政府一房四吃

发布时间:2019-10-18 00:52:20 阅读: 来源:线类厂家

在深圳、北京、上海相继出台“深八条”、“京七条”、“沪七条”加强楼市调控后,广州楼市调控新政“穗六条”近日正式出台,至此,北上广深四大一线城市楼市调控全线收紧。不少人有这样的疑虑:短期性的调控政策能否真正拉住房价一路上涨的步伐,在熬过观望期和适应期后,逐渐具备政策免疫力的房地产市场会走向何方?

最近这样一个热词——“一房四吃”,更加深了人们的担忧。国家行政学院教授许正中近日接受采访时透露,根据官方数据估计,2012年政府和银行从房地产获得收入47917亿元,其中土地出让金占房屋销售额的40%左右。一些地方政府为偿还债务,将房地产视作提款机、摇钱树,已准备进行“一房四吃”:一吃土地出让金,二吃转让住房所得20%的个税,三吃房产税,四吃遗产税。

对于“一房四吃”的说法,群众感触最深的莫过于土地的饕餮盛宴。这些年来,房价一路飙升,土地价格更是频频创出新高,今年全国各地“地王”声不绝于耳,而广州每个区只要有新地块推出,成交价基本都可以成为该区域的新单价地王,其中南洲路地王拍出的3.459万元/平方米的楼面地价,连作为广州楼市风向标的珠江新城都无法直视。“地王”的出炉与土地财政两者形成了恶性循环:“地王”的出炉在壮大土地财政的同时,将地价推到越来越难以企及的新高度,地价一般占到房价的40%左右,开发商高价拿地,肯定要将成本计算到房价中去,未来房价不但难降,反而会有上涨得更高的预期。

土地财政的路径依赖,使得地方经济更加依靠从房地产产业中获取向前发展的动力,这样的懒惰苗头值得警醒。当地方政府患上房地产依赖症,就对新经济增长点的培育视而不见,就会忽略新的财税收入增长点,甚至缺少创新发展的动力。广州市人大财经工委日前视察地税局和国税局时就发现,今年1月至10月,房地产业相关税收已占据广州地税收入的33.8%,“房地产价格上涨与稳定房地产投资等结构性矛盾突出”。相比之下,广州市汽车制造业、石油化工等支柱产业以及金融、电信、卷烟等重点行业,已从前几年税收的主要拉动力转变为重大的减收因素。

在今年的全国两会上,有人大代表提供了这样一份房地产企业部分税费清单:以销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按利润25%征收所得税,按土地款3%征收契税,利润超过20%再按累进计算方法缴纳土地增值税,加上地方社保、水电基金等不同的收费,房地产开发商总收入中的三成以上要用于缴纳各种税费。由是观之,一房多吃的担忧并非空穴来风。回望过去十年,房地产市场在政府调控之下经历了数轮过山车式的折腾颠簸,房价却涨势不改。期间,地方政府本该是亮出红牌的“裁判员”,由于利益的驱使却变成场上攻城拔寨的“运动员”,这种角色的缺位使得地方政府从一开始便难以割舍房地产的获利冲动。

收住房价狂飙突进的缰绳,让房价回归合理的水平,需要远离“一房四吃”的餐桌,地方政府不应该在房地产的产业链上扮演“食利者”的角色,而是顺应市场经济规律转换角色,让市场和政府各自承担好自己的责任,守住自己的阵地。房产税、遗产税等的征收,其政策制定的出发点不是给地方政府加一道菜,而是希望通过合理化的财税改革,让地方政府摆脱土地财政的依赖,搭建更为合理化的区域发展产业格局。正如不少专家所言,房地产调控缺的不是政策,而是改革,这盘大棋背后牵扯着土地制度、财政体制、税收体系等诸多方面的改革。

近日,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布,经济体制改革是全面深化改革的重点,其核心问题便是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。之前以行政手段为主的房地产调控,如何逐步被市场化手段所替代,这是不少房地产业界人士和普通市民颇为关心和期待的焦点。尽管现行的限制性措施、尤其是一线城市的调控政策短期内仍将继续执行,但是从长远来看,市场为主导的房地产行业将在制度性的框架下获得常态化的发展空间,政府在期间更重要的是扮演百姓利益的维护者的角色。

期待新一轮改革能有效破解地方政府的土地财政依赖症和房地产“食利”冲动,切实让利于民。

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